多城现房销售细则落地 房企拿地趋于理性

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》提出，有力有序推行商品房现房销售、完善商品住房预售管理。这份被市场称为“8·28”楼市新政的文件发布，意味着施行数十年的商品房预售制度迎来重要调整。一线城市中仅广州有5宗地块待拍，其余城市均无涉宅用地出让安排，这一缩量更多是供地节奏的阶段性特征。具体到拿地选择，企业将更关注地块区位、产品定位、开发周期及去化确定性，投资决策也将更加注重项目的风险收益匹配。中指研究院的数据显示，各地10月待拍的土地以中小体量地块为主，单宗平均起始价约4.2亿元。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，“8·28”新政后，房企拿地将更加重视现金流安全和项目投资效益。定金应直接全部存入监管账户，项目取得住宅商品房准许交付使用证后方可解除监管。在业内人士看来，现房的“所见即所得”契合购房者对交付确定性的偏好，正成为深圳新房市场的新特征。近日，天津市出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，要求以8月28日为界，新出让地块预售须主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管，优先现房销售，同步推行主办银行制。定金方面，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，收取不超过总房价款5%的定金。在北京、上海、广州和武汉之后，天津也落地了现房销售细则。中指研究院对比发现，五城在“封顶预售、资金全额监管、新老划断”三条底线上高度一致，差别只在过渡期松紧、监管宽严与封顶认定口径。这意味着土地或在建工程上的融资抵押须先行解除，才能进入销售环节。与其他城市相比，这一比例高于北京的1%和上海的3%，与广州、武汉并列最高档。近段时间以来，多个城市也相继落地现房销售细则。今年10月，一线城市供地进入阶段性的“冷静期”。其实，越来越多的城市正加速进入“现房时代”。深圳乐有家研究中心监测显示，深圳现房占比第三季度也有明显走高，由6月的36.2%升至9月的45.6%，现房网签占比已接近50%。记者在深圳市场走访发现，许多现房项目推出优惠价格走量，也取得了不错的销售成绩。中指研究院上海数据总经理张文静预计，更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。相比其他城市，天津现房销售门槛更高。天津要求现房项目须具备交付条件、完成不动产首次登记，且所售房屋及建设用地使用权不得存在抵押、查封等限制交易情形。“8·28”新政的影响也将逐步从预期层面转向实际项目投资决策，房企拿地总体将更加理性。市场数据显示，今年7月天津二手房成交占全市住宅交易的77%，比全国50.4%的平均水平高出26个百分点。四季度，一线城市土地市场预计仍将呈现结构性分化特征，核心区域优质地块有望保持一定竞争热度，区位及产品优势不突出的地块则面临更大的去化和投资测算压力。对于现房销售带来的影响，在土地端也有所显现。由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间可能延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏，更加审慎地评估地价与未来销售收入的匹配程度。